Tatsächliche, nicht vereinbarte Wohnfläche zählt

Bei der Betriebskostenabrechnung muss die tatsächliche, nicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zugrunde gelegt werden, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschieden hat. Das gilt sowohl zu Gunsten, als auch zu Lasten des Mieters.

Bei der Betriebskostenabrechnung zählt die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn im Mietvertrag eine andere Zahl steht. Das stellte der BGH jetzt in einem Urteil klar (Az.: VIII ZR 220/17). Im verhandelten Fall verklagten Mieter ihren Vermieter wegen der Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag sollte die Wohnung gut 74 Quadratmeter groß sein, bei einer späteren Messung stellte sich heraus: Tatsächlich maß sie über 78 Quadratmeter.  Diese richtige Größe zog der Vermieter nunmehr für die Berechnung der Heizkosten heran.

Der Mieter bestand darauf, dass die kleinere, vertraglich vereinbarte Fläche Grundlage für die Betriebskostenabrechnung sein müsse – dies hätte für ihn eine höhere Gutschrift bei der jährlichen Abrechnung bedeutet.

BGH weicht von bisheriger Rechtsprechung ab

Doch durch die Instanzen hinweg scheiterte der Mieter mit seinem Anliegen. Zwar gelte bei einer Neuvermietung, dass Flächenangaben nicht zwingend allzu exakt sein müssen. Abweichungen von bis zu zehn Prozent sind hinzunehmen, hält der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest. Doch bereits bei einem Mieterhöhungsbegehren muss die exakte Wohnfläche herangezogen werden, urteilte der BGH bereits im Jahre 2015 (Az.: VIII ZR 266/14) und distanzierte sich damit von seiner früheren Rechtsprechung, wonach immer zehn Prozent Toleranz hinzunehmen seien. Dieses Prinzip der Genauigkeit gilt es laut der neuen Entscheidung auch bei Betriebskostenabrechnungen zu beachten. Auch in diesem Punkt ändert der BGH somit seine Rechtsprechung. Noch vor zehn Jahren hatte der BGH die tatsächliche Größe als unbeachtlich angesehen (Az.: VIII ZR 261/06), sofern es sich um höchstens zehn Prozent Abweichung handelte.

In der gebotenen Gesamtschau müsse die Abrechnung von verbrauchsabhängigen Nebenkosten – wie hier der Heizkosten – nach einem objektiven Maßstab erfolgen, so der BGH. Subjektive, von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichende  Vorstellungen  zur  Wohnungsgröße können demnach zwar bei einer Neuvermietung berücksichtigt werden, scheiden aber als tauglicher Abrechnungsmaßstab bei der Betriebskostenabrechnung aus.