5 Gründe gegen das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Über das Bestellerprinzip wird vielfältig diskutiert. Es gilt seit 2015 bereits bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Jetzt ist eine Ausweitung auf den Immobilienkauf geplant, jedenfalls wenn es nach dem Willen von Bundesjustizministerin Katarina Barley geht. Immobilienkäufer sollen auf diese Weise entlastet werden. Für zahlreiche Experten aus der Immobilienbranche ist dies jedoch wenig überzeugend.

Seit Bundesjustizministerin Barley den Vorstoß gemacht hat, das Bestellerprinzip auch auf den Immobilienkauf ausdehnen zu wollen, gibt es in der Immobilienbranche eine kontroverse Diskussion über das Für und Wider. Sollte das Bestellerprinzip verabschiedet werden, muss demnächst nur noch derjenige die Maklerprovision zahlen, der ihn beauftragt hat. Das dürfte zumeist der Verkäufer sein. Abhängig von der Region kommen derzeit beim Immobilienkauf in der Regel Käufer und Verkäufer – oder der Käufer allein – für die Maklercourtage auf. In Gegenden mit geringerer Nachfrage kann es aber auch passieren, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt.

Durch die Einführung des Bestellerprinzips verfolgt Ministerin Barley das Ziel, die Kaufnebenkosten für die Käufer von Immobilien zu reduzieren, indem für diese die Kosten für die Maklerprovision wegfallen. Zahlreiche Fachleute der Immobilienwirtschaft kritisieren jedoch die Einführung des Bestellerprinzips. Ihr Argument lautet, dass der Käufer schlussendlich gar keine Entlastung erfährt und das Bestellerprinzip schließlich sowohl den Käufern als auch den Verkäufern schaden würde.

Nachfolgend die fünf wichtigsten Argumente, die gegen das Bestellerprinzip sprechen:

1. Durch das Bestellerprinzip erhöhen sich die Kaufpreise

Hauptziel ist, ist Immobilienkäufer zu entlasten. Aber dies wird durch die Einführung des Bestellerprinzips eventuell gar nicht erreicht, wie viele Experten meinen. Begründet wird dies damit, dass nicht wenige Verkäufer die Maklercourtage einfach auf den Kaufpreis aufschlagen könnten. Diese Vermutung teilt auch Kurt Friedl, Geschäftsführer der Maklerfirma RE/MAX Germany. „Soll der Verkäufer künftig die Maklergebühr tragen, liegt es für ihn nahe, sie einfach auf den Kaufpreis der Immobilie aufzuschlagen. Der Käufer zahlt sie indirekt also dennoch“, lautet es in einer Pressemeldung.

Und auch in der Politik hat das Vorhaben von Ministerin Barley einige Gegner: So liegt für Daniel Föst, Sprecher für Bau- und Wohnpolitik der FDP-Fraktion im Deutschen Bundestag, das Risiko in steigenden Kosten für Immobilienkäufer: „In angespannten Märkten wandern die Maklerkosten einfach in den Verkaufspreis. Damit braucht man eine höhere Finanzierungssumme, was wiederum höhere Zinszahlungen zur Folge hat“, äußert sich Föst gegenüber Immowelt. „Außerdem erhöhen sich durch die Einpreisung dann automatisch auch die Kaufnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer. Insgesamt würde die gesamte Immobilie teurer werden.“

2. Zur Senkung der Erwerbsnebenkosten sind wirkungsvollere Stellschrauben notwendig

Die Kaufnebenkosten ließen sich eher auf anderem Wege minimieren, denken Immobilien-Experten. Hauptsächlich die Grunderwerbssteuer ist vielen Branchenkennern zu hoch und damit für Käufer ein massiver Posten. „Bevor die Politik das Bestellerprinzip auch beim Kauf und Verkauf von Immobilien vorschreibt, sollte sie vor der eigenen Tür kehren und auf die Grunderwerbsteuer verzichten“, meint Verbandspräsident Kai Warnecke von Haus & Grund Deutschland in einem Statement.

Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland und bewegt sich insgesamt in einer Spanne von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wer z. B. in Köln eine Immobilie für 350.000 Euro kauft, zahlt ganze 22.750 Euro Grunderwerbssteuer. Unterstützt wird eine Reformierung der Grunderwerbssteuer auch seitens der FDP. Sie hält bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro für eine selbstgenutzte Immobilie für ein bewährtes Mittel, um Immobilienkäufer zu entlasten.

3. Die Stellung des Käufers wird geschwächt

Vielfach wird davon ausgegangen, dass mit der Einführung des Bestellerprinzips zukünftig vermutlich nur noch der Verkäufer als Besteller auftreten wird und somit den Makler entlohnen muss. Bei der praktischen Umsetzung kann dies jedoch zu einigen Problemen auf der Käuferseite führen, denn der Makler würde nur noch dem Verkäufer als Berater zur Verfügung stehen. Der Käufer hingegen wäre bei seiner eventuell größten Investitions-entscheidung auf sich allein angewiesen laut IVD-Bundesverband: „Dem Makler wäre es dann verboten, den Erwerber für dessen Entscheidungsprozess hinreichend qualifiziert zu beraten und über Risiken rückhaltlos aufzuklären, weil das eine Verletzung der Vertrauenspflicht gegenüber seinem alleinigen Auftraggeber, also dem Besteller, auf der Verkäuferseite bedeuten würde“, erklärt auch der Politologe Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf. „Dabei seien insbesondere Erwerber von Immobilien auf qualifizierte Beratungs- und Vermittlungsleistungen angewiesen“, unterstreicht der Fachmann für Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft gegenüber Immowelt.

4. Verstärkte Immobilienvermittlung über Verkäufer – Fehlkaufrisiko für Käufer steigt

Die Einführung des Bestellerprinzips könnte außerdem zur Folge haben, dass Verkäufer die Vermittlung ihrer Immobilie vermehrt selbst vornehmen, meinen Kritiker. Dies würde einen höheren Mehraufwand an Zeit und Energie mit sich bringen im Gegensatz zur Vermittlung durch einen Makler. Auch für den Käufer würde es Risiken geben, warnt der IVD: „Führt der Verkäufer den Verkauf in Eigenregie durch, werden im Verkaufsprozess zahlreiche Fragen nicht angesprochen, sodass Kauf und Verkauf von Fehlvorstellungen begleitet werden. Vorhandene Mängel bleiben unaufgedeckt. Im schlimmsten Fall kommt es zum Fehlkauf. Die Einschaltung eines Immobilienmaklers dient somit dem Verbraucherschutz. Wer ein Bestellerprinzip fordert, setzt den Schutz der Verbraucher aufs Spiel“, wurde erklärt.

5. Eingeschränkte Freiheit der Berufsausübung für Makler

Unter der Einführung des Bestellerprinzips hätten auch die Immobilienmakler zu leiden. Der Ring Deutscher Makler (RDM) sieht für Makler sogar das Recht zur Ausübung der Berufs-freiheit gefährdet. Eine Anordnung, welche zwingend die Zahlung der Maklerprovision bei privaten Immobilienkäufern durch den Verkäufer festlege, sei eine nicht zulässige Einschränkung der Berufsausübungsfreiheit, laut Artikel 12, Abs. 1. Grundgesetz, ist einer Stellungnahme des Verbands zu entnehmen. Um die freie Berufsausübung zu garantierten, würde auch dazu zählen, das Entgelt für berufliche Leistungen individuell mit den Interessenten auszuhandeln, ist dort weiter zu lesen.

Kompromiss: Teilung der Provision?

Als Kompromisslösung wäre letztendlich möglich, per Gesetz festzuhalten, dass die Maklerprovision in Zukunft zwischen Käufer und Verkäufer gesplittet werden muss – auch vor dem Hintergrund, dass dies schon jetzt in vielen Bundesländern übliche Praxis ist. Auf eine solche Lösung hofft beispielsweise der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (Bvfi) in einem Positionspapier. Auch das Maklerunternehmen Von Poll Immobilien hält eine Teilung für gerechtfertigt und macht in seinem 10-Punkte-Programm den Vorschlag einer Provision von jeweils 3 Prozent Netto für Käufer und Verkäufer.

Ob das Bestellerprinzip für Immobilienkäufe folgen wird, ist also aktuell noch offen. Die Regierungskoalition ist sich nicht einig, ein Gesetzentwurf ist momentan noch nicht in Sicht. Daher bleibt abzuwarten, ob die Regierung in dieser Angelegenheit überhaupt handeln wird und in welchem Umfang die Kritiker des Bestellerprinzips mit ihrer Argumentation in Berlin Gehör finden werden.